지난 호에 이어 리스의 기타 조항에 대해서 살펴보겠다.
Inspection (검사)
세입자는 랜드로드가 리스 공간에 대하여 검사를 수행할 때 허가를 해야 한다. 일반적으로 리스 공간에 손상이 있거나 화재가 발생한 경우, 랜드로드는 리스 공간에 들어가 손상 부분에 대해 검사할 권리가 있다.
Signs (간판)
일반적으로 거의 모든 가게에는 간판이 있다. 따라서 가게를 운영하는 사람이라면 누구나 한번쯤 간판과 관련된 경험을 하게 된다.
한국에서도 마찬가지지만, 미국에서는 특히 City나 Town에서 간판에 대해 매우 철저하게 규제를 한다. 따라서 랜드로드는 당연히 간판에 대해 신경을 쓰고, 세입자는 반드시 간판을 하기 전에 랜드로드와 상의를 해야 한다. 만약 세입자가 임의로 비싼 돈을 들여 자신이 원하는 간판을 제작했는데, 랜드로드가 City에서 정한 간판 규정에 위반된다고 하면 꼼짝없이 간판을 다시 제작해야 한다.
기존의 가게를 매입하여 이미 설치된 간판을 그대로 사용한다면 별 문제가 없겠지만, 그런 경우에도 가게의 셀러가 랜드로드로부터 허가를 받지 않고 간판을 달았을 수도 있기 때문에 세입자는 간판에 대해 랜드로드에게 다시 한번 확인해볼 필요가 있다.
Damages to the Leased Premises (리스 건물 파손)
리스 건물이 자연재해 등으로 인해 파손되었을 경우, 세입자는 가게의 영업에 피해를 입게 된다. 이런 경우에 대비해 리스 계약서에는 세입자와 랜드로드가 각각 부담해야 할 책임에 대해 정리되어 있다. 리스는 건물 파손에 대하여 크게 부분 파손과 전체 파손 두 가지로 구분한다.
1. 부분 파손의 경우
자연재해 등으로 건물이 부분 파손된 경우, 랜드로드는 세입자의 영업에 지장이 없도록 신속하게 파손된 부분을 수리해야 한다. 파손 정도가 경미할 경우 세입자는 렌트비 등 제반 비용을 평소와 다름 없이 부담해야 한다. 그러나 파손으로 인하여 세입자가 영업을 할 수 없을 정도가 되면 세입자는 수리 기간 동안 렌트비 등을 부담할 필요가 없다.
2. 전체 또는 전체에 준하는 파손의 경우
건물이 심각하게 파손되어 영업을 할 수 없을 정도라면 세입자는 리스를 종료시킬 수 있다.
Common Area (공동 구역)
여러 세입자들이 공동으로 사용하는 복도, 화장실, 휴게실 등은 랜드로드가 관리한다. 세입자는 공동구역에서 영업 행위를 하거나 광고물을 부착해서는 안 된다.
Parking (주차)
랜드로드는 세입자들에게 적절한 주차 공간을 제공해야 한다. 주차 공간은 공동구역이기 때문에 랜드로드가 관리한다. 그러나 랜드로드는 주차 공간에서 발생하는 차량 도난, 차 안의 물건 도난 또는 손상에 대해서는 책임을 지지 않는다.
Condemnation (정부에 의한 토지 수용)
리스 건물이 소재한 토지가 정부에 의해 수용이 되면 랜드로드는 리스를 해지할 수 있다. 또한 세입자는 정부가 토지 수용으로 인해 랜드로드에게 지급한 보상금에 대해 보상금 혜택을 요구할 수 없다.
Subordination (후순위)
랜드로드가 자신의 건물과 토지를 금융회사에 저당잡힌 경우, 세입자는 현재의 금융회사의 저당권이나 미래에 발생하는 저당권의 후순위로 밀린다는 점에 동의해야 한다.
Holding Over (리스 종료 후 일시적 리스 연장 상태)
리스가 종료되었으나 세입자가 랜드로드로부터 허가를 받고 일시적으로 리스를 연장한 상태를 holding over라고 한다. 이런 경우에는 대부분 리스가 월 단위로 연장된다.
만약 월 단위 렌트를 더 이상 연장하지 않기 위해서는 최소한 1개월 내지 2개월 전에 랜드로드에게 통지해야 한다. 리스에 따라서는 월 단위 연장 상태에서 렌트비는 리스 당시 월 렌트비의 150% 렌트비를 요청하기도 한다.
Notices (통지 의무)
아파트 렌트에서도 종종 발생하는 실수가 바로 이 통지의 의무이다. 아파트의 경우 주로 1년 단위로 계약을 하는데, 1년 이상 계속 살고 싶은 경우에는 리스에 적혀 있는 기간 안에 반드시 서면으로 랜드로드에게 통지를 해야 한다. 이러한 통지 의무를 놓쳐서 불이익을 당하는 경우가 종종 발생한다.
마찬가지로 상업용 리스에서도 이 통지 의무는 매우 중요하다. 모든 리스는 통지 의무에 대해 언급하며 일정한 기한을 명시하고 있다. 이러한 명시적 기한을 넘기면 그 후에 아무리 통지를 하였더라도 그것의 효력은 무효가 된다. 리스에서 통지 기한을 넘기면 큰 결과로 돌아올 수 있기 때문에 세입자들은 꼭 다시 한번 확인하고 기록해 두어야 한다.
다음 호에서는 양도와 기타 조항들에 대해 더 살펴보겠다.
리스에 대해 상담을 원하시는 분은 T. 704-774-9654 또는 [email protected]으로 연락 주시기 바랍니다.
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