지난 호에 이어 서브리스와 양도(Subletting and Assignment) 중 양도와 리스의 기타 조항에 대해 알아보도록 하자.
서브리스 vs 양도 (Sublease vs Assignment)
본론으로 들어가기에 앞서 용어를 정리하고 시작하자. 가게를 파는 사람을 seller(“셀러”), 가게를 인수하는 사람을 buyer(“바이어”)라고 하자.
서브리스와 양도의 가장 큰 차이점은 리스에 대한 통제 권한이다. 서브리스는 세입자들인 셀러와 바이어 사이에 계약을 하는 것이다. 즉, 세입자인 셀러와 세입자인 바이어가 현재 남아 있는 기간에 대해 리스 계약을 하는 것이다. 그러면 셀러가 랜드로드와 체결한 오리지널 리스는 그대로 남아 있기 때문에 셀러가 리스에 대한 통제 권한을 계속 가지고 있다.
반면 양도의 경우, 셀러는 리스의 통제 권한을 바이어에게 모두 넘긴다 (양도한다). 즉, 셀러 세입자는 오리지널 리스에서 빠져 나가고 그 자리에 바이어 세입자가 들어가는 것이다. 따라서 바이어 세입자가 랜드로드와 직접 접촉하며 리스에 대한 각종 권리와 의무를 모두 넘겨 받게 된다.
그런데 이때 셀러 세입자에게 곤란한 문제가 생긴다. 셀러는 오리지널 리스에 명시된 자신의 권리와 의무를 바이어에게 모두 “양도”했기 때문에 그 이후에 바이어와 랜드로드와 사이에 어떤 문제가 발생하더라도 아무런 책임이 없어야 하는데, 사실은 그렇지가 않다.
셀러가 자신이 운영하던 비즈니스를 바이어에게 100% 완전히 매각했다 하더라도 리스에 관한 책임을 완전히 벗어날 수 없다. 예를 들어, 셀러가 바이어에게 가게를 매각할 당시 리스가 5년 남아 있었다고 가정해보자. 셀러가 바이어에게 가게를 완전히 매각했다 하더라도 리스가 남아 있는 5년 동안에는 오리지널 리스에 대하여 책임을 부담한다. 즉, 만약 바이어가 남은 리스 기간 동안 혹시라도 렌트비를 내지 않을 경우에는 셀러가 대신 렌트비를 부담해야 하는 것이다.
서브리스와 양도에 대해 마지막으로 강조하고 싶은 부분이 있다. 일반적으로 사업체 매매는 수만 달러 내지 수십만 달러에 해당하는 딜이다. 보통 사람에게는 매우 큰 금액이다. 따라서 사업체 매매시 리스 계약은 “양도”가 일반적이다. 그리고 서브리스나 양도 모두 당연히 랜드로드로부터 허가를 받아야 한다. 바로 이 과정이 가게 매매시 가장 많은 시간과 노력이 들어가는 부분이다.
그런데 서로 친분이 있는 셀러와 바이어가 가게를 사고팔 경우, 그 ‘친분’을 믿었다가 낭패를 보는 경우가 있다. 만약 바이어가 서브리스와 양도의 차이를 잘 모를 경우 리스에 대해 아예 언급을 하지 않거나, 혹은 양도라고 했지만 서류에는 서브리스로 되어 있는 경우가 종종 있기 때문이다.
따라서 바이어는 계약서에 싸인하기 전에 반드시 서류를 변호사에게 검토시킬 것을 당부한다. 리스 검토 비용을 약간만 투자하면 사람 잃고, 돈 잃고, 마음까지 상하는 큰 대가를 피해갈 수 있기 때문이다.
또한 리스를 양도 받은 바이어는 현재 리스보다 더 좋은 조건으로 리스를 만들려고 하고, 랜드로드는 최소한 현재의 리스를 유지하거나 이 기회에 렌트비를 올리려고 하기 때문에 항상 바이어와 랜드로드 사이에 충돌이 생기게 된다. 따라서 바이어가 랜드로드를 상대로 최대한 유리한 조건으로 리스를 체결하려면 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.
보수 및 관리 (Repairs and Maintenance)
리스에는 보통 보수 및 관리에 대해 랜드로드와 세입자의 역할이 명시되어 있다. 일반적으로 세입자는 자신이 리스한 내부 공간에 대한 보수 및 관리를 책임지고, 랜드로드는 빌딩의 외부 관리를 책임진다. 즉, 빌딩의 지붕, 외벽, 공동 주차장 등에 대한 보수 및 관리를 한다.
개조 및 개선에 대한 소유권 (Alterations & Title to Improvements)
세입자는 리스한 공간을 개조 및 개선을 할 수 있다. 단, 랜드로드로부터 사전에 허가를 받아야 한다. 그리고 리스가 종료된 후 세입자가 설치한 개조물에 대해서는 원상 복구해야 할 의무가 있다. 만약 원상 복구에 비용이 들면 세입자가 부담해야 한다.
가구 및 부착물 (Furniture and Fixtures)
세입자가 가져온 가구와 세입자가 설치한 부착물은 당연히 세입자 소유다. 따라서 리스가 종료되면 세입자가 가져갈 권리가 있다. 그런데 한 가지 주의할 점은 가게 벽 등 내부에 설치된 부착물을 떼어내는 과정에서 리스 공간에 손상을 입힌 경우 세입자가 원상 복구해야 한다.
저당 및 담보 (Liens and Encumbrances)
세입자는 리스 공간에 대해 수리, 개조, 개선 등을 할 수 있다. 그런데 이때 컨트랙터에게 랜드로드를 상대로 저당 및 담보를 제공해서는 안 된다.
다음 호에서도 이어 양도와 기타 조항들에 대해 계속 살펴보겠다.
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