지난 호에서는 보증인(guarantor)과 옵션 조항 일부에 대하여 살펴 보았다. 이번 호에서는 지난 호에 이어 옵션 조항에 대해서 더 설명 드리겠다.
옵션(Option) 조항
옵션 조항에 있어 많은 분들이 오해하는 부분이 있는데, 중요한 부분이니 짚고 넘어가 보자.
김씨가 가게를 인수하려고 2018년 7월 1일에 랜드로드를 만나 리스에 대해 문의하였다. 랜드로드는 5년짜리 옵션이 2개가 있으니 지금부터 11년이 남았다고 말했다. 구체적인 날짜를 물으니, 현재 리스는 2019년 6월 30일에 끝나고 2019년 7월 1일부터 2024년 6월 30일까지 1차 옵션, 2024년 7월 1일부터 2029년 6월 30일까지 2차 옵션이 있다고 했다.
단순 논리로 보자면 김씨가 지금 가게를 인수하면 그 가게에서 11년 동안 영업을 할 수 있는 것은 맞다. 그러나 순수한 리스가 11년 남아 있다는 것과 순수한 리스 1년에 5년짜리 옵션 2개를 합쳐 11년이 있다는 것은 세입자에게는 법적으로 많은 차이가 있다.
순수한 리스 기간과 옵션의 차이
우선 11년 순수한 리스는 세입자가 리스 계약상 디폴트를 하지만 않으면 11년 동안 그 가게에서 영업을 할 권리가 있다. 그리고 리스가 남아 있는 동안에 언제라도 가게를 제3자에게 매각할 수 있다.
그러나 위 2개의 옵션이 있는 경우에는 다음과 같은 제한이 있다.
우선 김씨는 2018년 7월 1일에 가게를 인수하고 옵션을 행사하려면 옵션 조항에 적혀 있는 옵션 행사 방법을 준수해야 한다. 만약 김씨가 옵션 행사 조항을 준수하지 않았을 때 최악의 경우, 랜드로드가 리스 계약을 매우 엄격하게 적용한다면 김씨는 가게 인수한지 1년만에 문을 닫아야 할 수도 있다. 또한 리스 계약상 랜드로드가 옵션 행사를 승인하지 않아도 되는 조건이 명시되어 있을 경우, 마찬가지로 김씨는 1년만에 가게 문을 닫아야 한다.
이와 같은 옵션과 순수한 리스의차이가 있기 때문에 순수한 리스 기간을 최대한 확보하는 것이 중요하다. 그 후에 추가로 옵션을 길게 받을수록 유리하다.
옵션 행사 조건
이제부터 옵션 조항 중 주의할 사항 몇 가지를 살펴보겠다. 크게 보아 옵션 조항은 옵션을 행사하려면 언제까지 어떻게 해야 한다는 조건과 옵션을 행사할 수 있는 자격으로 나뉜다.
우선 옵션을 언제까지 어떻게 해야 한다는 조건부터 살펴보자. 먼저 세입자는 랜드로드에게 몇월 몇일까지 서면으로 옵션을 행사하겠다는 의사를 통보해야 한다. 그런데 여기서 주의할 점은 이 몇월 몇일까지가 옵션 시작일로부터 무려 6개월 전(180일 내지 240일)이다. 그래서 그 날짜를 신경써서 기억하지 않으면 깜박 지나가 버릴 수 있다.
예를 들어, 리스가 2019년 6월 30일에 종료되고 5년 옵션이 그 해 7월 1일 시작된다고 하자. 그런데 리스 계약서에 옵션 행사를 하기 위해서는 옵션 시작 6개월 전까지 서면으로 통보하라는 조항이 있으면 세입자는 최소한 2018년 12월 31일까지는 통보를 해야 한다. 증거를 남기기 위해서는 리스 계약서에서 요구하는 우편물 방식(예를 들면, 등기우편)을 이용해 통보해야 한다.
옵션 행사 자격
다음은 옵션을 행사할 수 있는 자격 조건을 살펴 보자. 일반적으로 렌트비를 제대로 내면 자동적으로 옵션을 행사할 수 있는 자격이 된다. 그 동안 리스 계약상 디폴트가 없어야 하고 모든 리스 계약을 준수했어야 한다.
그런데 랜드로드 입장에서 최대한의 렌트비 수익을 얻기 위해 옵션 행사 조건을 까다롭게 요구할 수도 있다. 만약 렌트비가 많이 오른 건물이라면 랜드로드는 옵션 행사 시점에서 다른 사람에게 리스를 주는 것이 유리하기 때문에 옵션 행사 조건을 꼼꼼하게 따져서 옵션을 허용하지 않으려 할 것이다. 따라서 리스에 랜드로드가 자의적으로 옵션을 거부할 수 있는 조건이 있는지 주의해서 살펴보아야 한다.
예를 들어 옵션 조항에 “option is subject to landlord’s acceptance and approval is not granted automatically…” (옵션은 랜드로드가 수락하는 조건이지 자동적으로 허용되는 것이 아니다.) 라는 항목이 있다고 가정해 보자. 그렇다면 랜드로드가 세입자의 옵션 행사 요청을 구체적으로 어떨 때 거절할 수 있다는 것인지 불분명하다. 혹시라도 이와 같은 불명확한 옵션 조항이 있다면 랜드로드와 협상할 때 이 부분을 명확하게 수정해야 한다.
반드시 사전 검토 필요
리스 계약서도 일반적인 다른 상거래와 마찬가지로 세입자와 랜드로드 사이의 사적인 계약서이기 때문에 랜드로드가 자신에게 유리한 조건을 옵션 조항에 추가할 수 있다. 그런데 한인 1세들에게는 깨알 같은 글씨로 생소한 각종 법률 용어를 영어로 수십 페이지를 읽고 문제점을 찾아내기란 참으로 힘든 노릇이다. 더구나 렌트비는 가게 운영비 중 가장 큰 부분을 차지하는 항목이다. 하나의 가게에 가족의 생계가 걸린 경우도 많이 있다. 따라서 이렇게 중요한 계약서인 리스에 서명하기 전에 가능한 한 변호사에게 검토를 의뢰하여 세입자로서 최대한 권익을 보호하고, 수정이 필요한 부분은 랜드로드에게 정당하게 수정을 요구하도록 강력히 권하는 바이다.
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