지난 호에서는 리스에서 가장 중요한 부분인 디폴트(Default) 조항의 첫번째 항목에 대해 알아보았다.
요약하자면, 세입자가 리스에 적시된 렌트비 지불 날짜를 넘기면 리스 계약은 무효화되고 세입자는 퇴출될 뿐만 아니라 리스에 적시된 손해 배상까지 부담해야 한다는 내용이었다. 이번 호에서는 이어서 디폴트 조항의 두번째 항목부터 차례로 살펴보기로 하자.
두 번째, 각종 계약 조건 위반에 따른 디폴트
리스를 한 번이라도 직접 읽어본 사람들은 알겠지만, 리스에는 영어가 모국어인 사람들도 이해하기 어려운 각종 조항들과 조건들이 많이 들어 있다. 예를 들면, 아주 사소하게는 주차장 관리는 구체적으로 어떻게 해야 한다는 조항이 있고, 세입자가 이 조항을 위반했을 경우 계약 위반으로 간주하여 퇴출까지 시킬 수 있다는 내용이 포함되어 있다. 더 나아가 위반 사항을 언제까지 해결하지 않으면 디폴트한다는 내용이 나온다. 이 ‘언제까지’라는 기간이 리스에 따라 10일에서 30일까지 다양하다. 따라서 세입자 입장에서는 당연히 이 기간을 길게 확보할수록 유리하다.
세 번째, 담보(lien) 설정으로 인한 디폴트
세입자가 가게 수리나 리모델링 등을 하면서 업자들이 담보(lien) 설정을 했을 경우에도 디폴트가 될 수있다. 이러한 경우 보통 리스에 일정 기간을 주고 담보(lien) 설정을 해지하도록 요구한다. 세입자 입장에서는 마찬가지로 이 기간을 가능한 한 길게 잡으려고 노력해야 한다.
네 번째, 세입자의 영업 포기로 인한 디폴트
이 조항은 당연한 것이겠지만, 세입자가 영업을 포기하고 가게를철수했을 때 디폴트가 된다.
다섯 번째, 세입자의 파산 신청으로 인한 디폴트
세입자가 가게를 운영하다가 경제적 어려움으로 파산 신청을 하게 되면 디폴트가 된다.
여섯 번째, 리스 조항을 위반한 가게 매매로 인한 디폴트
세입자가 리스 조항을 위반하여 가게를 팔았을 경우에도 디폴트가 된다. 그러므로 세입자가 어떤 사정으로 인해 제3자에게 가게를 팔고 리스를 이전하고자 하는 경우에는 반드시 랜드로드로에게 먼저 상황을 설명하고 랜드로트에게 허락을 받아야 한다.
다음으로는 세입자가 만약 위와 같은 경우로 리스 계약을 위반하여 디폴트가 되었을 경우, 랜드로드는 계약상 어떤 조치를 취할 권리가 있는지 알아보자.
디폴트가 되면 랜드로드는 리스를 종료시키고 세입자를 퇴출시킬 권리가 생긴다. 그리고 다른 세입자를 구할 수 있다. 랜드로드는 또한 새로운 세입자를 구할 때까지 디폴트한 세입자에게 리스 만기 한도 내에서 렌트비 및 리스상의 각종 비용을 청구할 수 있다. 나아가 세입자 퇴출과 관련된 변호사 비용과 새 세입자를 구하는 데 들어간 부동산 중개비까지 청구할 수 있다.
마지막으로 우리 한인들이 많은 어려움을 겪고 있는 리스 보증인(guarantor) 조항에 대해 살펴보자.
많은 사람들이 사업을 하면서 사업체에 대해 주식회사 내지 LLC, INC 등을 설립한다. 이렇게 별도의 법인을 설립했을 경우의 장점은, 만에 하나 사업이 망했을 경우 법인이 단독으로 책임을 지고 개인은 면책이 되는 것이다.
그런데 세상에는 뛰는 사람 위에 나는 사람이 있어서, 계약의 상대방도 자신의 이익을 최대한 보호하기 위해 여러 가지 안전장치를 강구한다. 그래서 대부분의 랜드로드가 세입자에 대해 법인뿐만 아니라 세입자 부부(또는 가족)의 보증을 요구한다. 이는 세입자 부부가 이혼을 하더라도 두 사람 중 한 명으로부터 손해배상을 받으려는 것이다.
이렇게 되면 디폴트가 될 경우 랜드로드는 법인에 대해 손해배상을 청구하고, 법인이 재정 능력이 없을 경우 세입자 개인에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있다. 그러면 최악의 경우 세입자는 살고 있는 집까지 팔아서 손해배상을 해야 할 수도 있다. 따라서 세입자 입장에서는 가능한 한 LLC 소유주 한 명만 보증인이 되는 것이 유리하다.
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