이준길 변호사
지난 호에 이어 상가 리스에 대하여 살펴본다. 이번 호에는 리스에서 제일 중요한 Default(디폴트) 조항을 알아보겠다.
리스에는 반드시 디폴트 조항이 있는데 이 조항에는 만약 세입자가 리스에 적시된 조건들을 위반할 경우 리스 계약은 무효화되고 세입자는 퇴출될 뿐만 아니라, 리스에 적시된 조건에 상응하는 손해 배상을 부담해야 한다는 내용들이 적혀 있다. 모든 리스에 공통적으로 포함된 디폴트 조항을 하나씩 짚어 보기로 하자.
첫째, 랜드로드에게는 세입자가 매월 1일에 지불하는 렌트비가 제일 중요할 것이다. 만약 세입자가 렌트비를 지정된 기간까지 내지 않으면 디폴트에 해당된다. 그런데 이 디폴트 조항에는 렌트비뿐만 아니라 세입자가 렌트비와 더불어 추가로 부담해야 하는 부동산세, 관리비, 보험료 등도 포함된다.
이 조항을 검토할 때 특별히 주의해야 할 사항이 있는데 바로 언제까지 렌트비를 내야 한다는 내용이다. 대부분의 리스는 매월 1일에 렌트비를 내야 하고 만약 5일까지 내지 않으면 디폴트된다는 내용이 있다. 그런데 사실 많은 사람들이 바삐 살고 또한 일시적인 자금 문제로 5일을 넘기게 되는 상황은 가끔 충분히 발생할 수 있다. 만약 랜드로드가 이 조항을 악용해 5일 기한을 기계적으로 엄격하게 적용하면 세입자는 수십만 달러를 투자한 비즈니스를 돈 한 푼 못 받고 쫓겨날 수도 있는 것이다. 따라서 세입자는 랜드로드와 상의하여 이 기한을 최대한 10일 또는 14일로 늦춰야 한다.
또 하나 주의해야 할 것이 리스에 기간이 적혀 있을 때 이것이 calendar days(역일)인지 business days(영업일)인지를 구분할 줄 알아야 한다. calendar days란 주말과 공휴일을 포함하여 계산한다. 반면 business days는 주말과 공휴일을 제외한다. 예를 들어 리스에 매달 1일 렌트를 내야 하고 5 calendar days를 넘기면 디폴트가 된다고 가정해 보자. 이 경우 1일이 금요일이고 다음 주 월요일은 Memorial Holiday라고 가정한다면 1일 렌트를 못내고 다음 주 5일인 화요일 렌트비를 내려고 생각하다가 깜빡 잊었거나 또는 바쁜 일이 있어서 화요일에 렌트비를 내지 못했다면 이 세입자는 디폴트가 된다. 이와 같이 5일 디폴트 조항은 매우 위험하다. 참고로 우리 한인들의 주업종인 중소업체 리스는 주로 calendar days를 사용한다.
다음 호에서 디폴트 조항에 대하여 계속 살펴보기로 하자.
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