지난 호에서는 옵션 조항에 대해 살펴 보았다. 이번 호부터는 리스의 기타 조항에 대해서 차례로 설명 드리겠다.
Use of Leased Premises(리스 공간 사용 용도)
리스에는 항상 리스 공간의 사용 용도에 대해 구체적 또는 포괄적으로 적혀 있다. 예를 들면 어떤 가게를 세탁소를 하기 위해 리스했다면 그 공간은 세탁소 및 세탁소 운영에 따른 부대 업무 용도에 한하여 그 공간을 사용할 수 있다는 조항이다. 혹시라도 다른 용도로 추가 또는 변경해서 사용하려면 랜드로드와 다시 상의하고 허가를 받아야 한다.
Compliance with Laws, Rules and Regulations (법규 준수)
리스는 세입자와 랜드로드 사이의 사적인 계약(private contract)이다. 사적인 계약은 계약 자유의 원칙에 따라 당사자간에 어떠한 내용으로 계약을 해도 상관 없다. 그러나 이 사적인 계약은 법의 테두리 안에서만 유효하다. 예를 들어 조직 폭력배들이 은행을 털어서 범죄 가담자들에게 돈을 얼마씩 나눠주기로 계약서를 작성했다면 이는 법률 위반 사항이기 때문에 원천적으로 무효다.
따라서 어떤 세입자가 빵집을 운영한다는 명목으로 리스를 한 다음 빵 대신 불법 마약을 제조했다면 이는 리스 공간 사용 용도 위반에도 걸리지만, 그 이전에 법규 준수 사항 위반으로 리스가 취소되고 퇴출당하게 된다. 물론 랜드로드는 이와 관련해 각종 손해 배상을 줄줄이 청구할 것이다.
Insurance (보험)
리스에는 거의 예외 없이 보험 조항이 있다. 즉 세입자가 자신이 운영하는 가게에서 발생하는 사고에 대해 랜드로드에게 금전적인 책임을 묻지 않도록 랜드로드가 세입자에게 보험가입을 요구하는 것이다.
1. Liability Insurance (책임보험)
랜드로드가 요구하는 보험 보상 항목 중 가장 큰 것은 책임보험이다. 예를 들어, 세입자의 가게에 손님이 들어와 물건을 사는 도중에 바닥에 미끄러져 큰 금액의 치료비가 나왔다고 가정해 보자. 그 손님은 가게 주인 및 랜드로드를 상대로 치료비 및 위자료를 청구할 수 있다.
이때 세입자가 보험에 가입되어 있지 않고 소규모 가게라서 개인 재산도 없다면 랜드로드가 혼자 보상을 떠안을 수밖에 없다. 이러한 사고에 대비해 랜드로드들은 반드시 리스에 보험 조항을 포함시켜 세입자가 보험에 가입하도록 강제한다.
2. Personal Property Insurance (동산 보험)
앞에서 말한 책임보험은 세입자가 랜드로드 대신 제3자에게 손해를 보상하는 것인 반면, 동산보험은 세입자가 자신의 가게 안의 재산에 대해 손해를 보상 받는 것이다. 예를 들어, 도둑이 가게 안의 컴퓨터를 훔쳐갔다면 세입자가 랜드로드에게 손해 배상을 청구하게 된다. 이러한 경우를 대비해 랜드로드는 세입자에게 동산 보험에 가입하도록 강제하여 세입자가 자신의 돈으로 세입자 개인의 손해를 보상받게 하는 것이다.
Subletting and Assignment (서브리스와 양도)
비지니스 오너들은 서브리스와 양도의 차이를 확실하게 구분해서 알아둘 필요가 있다. 특히 가게를 인수하는 사람(가게 매수자: buyer “바이어”)은 리스에 대하여 가게 매도자(seller “셀러”)로부터 서브리스를 받는지 혹은 양도를 받는지 정확히 이해하고 가게 매매 계약을 해야 한다.
1. 서브리스
서브리스에 대해 쉽게 이해 하는 방법은 미국의 아파트(rental apartment)를 생각하면 된다. 아파트 리스가 대부분 1년인데 김씨가 5개월 리스가 남아 있는 아파트에 들어간다고 가정해 보자. 이럴 경우 원래 세입자가 랜드로드와 1년 리스 계약을 했고 김씨는 그 세입자와 5개월 짜리 서브리스 계약을 한 것이다.
그런데 이 경우 서브리스로 입주하는 김씨는 랜드로드와 직접 계약한 것이 아니기 때문에 리스에 대해서는 원래 세입자가 우선권자이고 김씨는 뒤로 밀리게 된다. 이와 같이 아파트 서브리스도 불이익이 있는데 하물며 몇 년씩 가게를 운영해야 하는 상가를 서브리스한다면 당연히 불편한 점이 많을 수밖에 없다.
가장 큰 애로 사항은 서브리스 기간에 가게를 다른 사람에게 팔 경우 랜드로드로부터 허가는 물론이고 원래 세입자인 셀러로부터도 허가를 받아야 한다. 원래 세입자와 변함없이 좋은 관계를 유지한다면 괜찮지만 인간사에 돈이 개입되면 시간이 지나면서 사이가 나빠질 수도 있다. 예를 들어 바이어가 가게를 팔려고 하는데 원래 세입자인 셀러가 협조를 해주지 않는다면 가게도 팔 수가 없게 된다. 이런 큰 단점 때문에 가게를 인수할 때는 서브리스보다는 리스 양도가 낫고, 양도보다 더 좋은 것은 랜드로드와 완전히 새로운 리스를 새로 작성하는 것이다.
다음 호에서는 양도와 기타 조항들에 대해 계속 살펴보겠다.
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