[생활법률] 상가 임대계약서(Lease)에 싸인하기 전에 9

이준길

September 23, 2018

지난 호에 이어 리스의 기타 조항에 대해 살펴보기로 하자.

Entire Agreement (완전 합의)
완전합의 조항은 스몰 비지니스를 운영하는 한인들에게 매우 중요한 조항이다. 쉽게 설명하기 위해 예를 하나 들어보겠다.

김씨는 리테일 가게를 리스하기 위해 랜드로드와 여러 차례 만났다. 랜드로드는 작은 스트립 몰(strip mall)을 가진 사람이어서 김씨는 편안한 마음으로 랜드로드와 대화나 전화 통화 등 구두로 일을 진행했다.

리스하려는 가게는 히터와 에어컨이 결합된 HVAC(Heating, Ventilation, & Air Conditioning) 시스템을 갖추고 있었는데 현재 가게 주인에 따르면 제대로 작동이 되지 않아 랜드로드에게 여러 차례 이야기를 했지만 고쳐준다는 말만 하고 아직도 고쳐주지 않고 있다고 했다. 그래서 김씨는 자신이 가게를 인수하며 리스를 새로 작성하기 때문에 HVAC를 새로운 것으로 교체해 달라고 요청했다. 그러자 랜드로드는 흔쾌히 최신형으로 새로 설치해 주겠다고 대답했다.

그 후 새 HVAC가 아직 설치되지 않은 상태에서 랜드로드는 자신의 변호사를 통해 작성한 리스를 김씨에게 보여주며 서명을 요청했다. 리스 전체 페이지는 50페이지가 넘고 이해할 수 없는 부분이 많이 있었지만 김씨는 자신의 변호사에게 리스 검토를 요청하지 않은 채 공증인 앞에서 서명을 했다.

계약을 마친 김씨는 가게 영엽을 시작했는데, HAVC 때문에 손님들이 계속 불만을 제기하자 랜드로드에게 HVAC를 빨리 교체해 달라고 요청했다. 그러자 랜드로드는 HVAC는 세입자가 고쳐서 사용하든지 새로 구입하라고 했다.

김씨는 랜드로드가 자기 말을 잘 못 알아 들은 것 같아 “당신이 지난 번에 최신형으로 교체해 준다고 말했다”며 기억을 환기시켰다. 그러자 랜드로드는 자신은 그런 말을 한 적이 없으며, 내일 다시 얘기하자며 자리를 떴다.

이틑날 랜드로드는 리스 계약서를 들고 와 김씨에게 보여주며 리스 계약서에 어디에 랜드로드가 HVAC를 새로 사준다는 말이 있냐고 물었다. 그제서야 김씨는 리스에서 HVAC 관련 조항을 찾아보았다. 그런데 리스에는 HVAC에 대해 “as is”라고 써 있었고 수리부터 모든 것을 세입자가 책임지게 되어 있었다.
김씨는 랜드로드에게 리스에 싸인하기 전에 당신이 분명히 약속했다고 따지자, 랜드로드는 “Entire Agreement (완전 합의)” 조항을 가리켰다. 거기에는 계약 전에 구두로 약속한 사항은 효력이 없다고 적혀 있었다.

이와 같이 Entire Agreement (완전 합의)란 계약 전에 양쪽 당사자가 구두건 서면이건 상관 없이 협상한 내용에 대해 그 내용이 계약서에 적혀 있지 않으면 효력이 없다는 조항이다. 따라서 특히 우리 한인들은 리스에 서명을 하기 전에 받드시 랜드로드와 협상한 내용이 계약서에 적혀 있는지를 확인해야 한다. 그렇지 않으면 아무런 소용이 없다.

Invalid Provision (무효 조항)
무효 조항이란 만약 계약서에 문제 있는 조항이 있다면 그 조항 하나만 무효일 뿐 다른 조항들은 유효하다는 내용이다. 리스 계약서에는 수십 개의 조항이 있는데, 경우에 따라 이 조항들 중 하나가 무효가 될 수도 있다. 그런데 문제 있는 조항 하나 때문에 리스 계약서 전체가 무효가 되는 것을 방지하기 위해 이 무효 조항이 있는 것이다.

Authorized Lease Execution (리스계약서에 서명할 권한)
가게를 시작하면서 가게가 개인 회사가 아니고 주식회사(Inc.)나 LLC 등으로 등록되어 있는 경우, 리스에 서명하는 사람이 주식회사나 LLC를 대표하여 서명할 권한이 있는지 여부를 규정한 조항이다.

Construction (해석)
리스 각 조항에 대해 분규가 있을 때 그 조항을 어떤 법률을 근거로 해석해야 하는지 규정한 조항이다. 만약 North Carolina에 속한 건물의 리스라면 당연히 North Carolina 법에 따라 각 조항을 해석한다.

마지막으로 리스를 변호사에게 의뢰해 검토를 해야 하는지에 대해 설명 드리겠다. 가게를 시작하면 최소 20만불을 투자하게 된다. 가게 매입에 최소 10만불, 렌트비가 연간 최소 2만불이라 하면 5년간 렌트비가 10만불이다. 그런데 리스 계약을 잘못하면 투자한 가게 매입비 10만불을 날리고 쫒겨날 수도 있다. 또한 리스 계약을 위반하면 리스 만기 전에 리스가 해지될 수도 있다. 나아가 그 가게를 10년 이상 하고 싶었는데 5년 리스 만기 전에 옵션 행사에 대한 서면통지를 하지 않아 쫓겨날 수도 있다.

이와 같이 리스란 가게 운영을 위한 가장 중요한 계약서임에도 불구하고 우리 한인들은 리스 내용도 모른 체 서명하는 일이 허다하다. 그런데 20만불 이상을 투자하면서 계약서에 자신에게 어떠한 불리한 조항이 있는지도 모른 체 서명을 한다는 것은 정말 위험한 일이다. 따라서 리스에 서명하기 전에 ‘반드시’ 변호사에게 리스 검토를 의뢰하는 것이 최선의 안전장치이다.

지금까지 9회에 걸쳐 리스에 대해 살펴보았다. 우리 한인 업주들에게 도움이 되기를 바란다.

리스에 대해 상담을 원하시는 분은 T. 704-774-9654 또는 [email protected]으로 연락 주시기 바랍니다.